中介服务终止后交易买房，是否构成“跳单”？

房屋买卖双方通过房屋中介认识并洽谈房屋买卖事宜。之后因为办理银行按揭贷款出现问题，这桩二手房买卖没有交易成功。买卖双方与房屋中介终止购房事宜一个多月后，自行办理房屋买卖过户登记。房屋中介以买卖双方不诚信，构成“跳单”为由诉至法院。经柳州市两级法院审理，这起中介合同纠纷案终于尘埃落定。

买卖双方：

中介带看房后自行达成交易

2021年8月，吕杨想买一套二手房，于是通过微信联系广西一家房地产经纪公司的工作人员，要求公司提供购买房屋的中介服务。公司的工作人员根据吕杨的要求，带其到现场看了黄赫名下的房子。吕杨对黄赫的房屋很满意，向公司支付了5000元购房意向金。

经房地产经纪公司介绍，吕杨与黄赫谈拢房屋以220万元的价格成交。

此后，吕杨办理银行按揭贷款出现问题，房地产经纪公司提出，如果吕杨额外支付相应费用，公司可以帮助其解决贷款的问题。吕杨认为房地产经纪公司要求的额外费用过高，终止购房事宜，拿回全部购房资料。

3个月后，吕杨与黄赫办理了房屋买卖过户登记。

房屋中介：

绕开公司私自交易，构成“跳单”

房地产经纪公司查询发现吕杨与黄赫跳过公司完成房屋买卖交易，于是将吕杨、黄赫诉至柳城县人民法院，请求法院判令二人分别支付公司中介报酬2.2万元，并分别支付资金占用利息45元。

房地产经纪公司称，公司与吕杨、黄赫虽未签订书面合同，但实际履行了向他们报告定约机会及提供媒介服务的义务，与二人以其他形式形成了合法有效的中介关系，受法律保护。二人接受公司的中介服务后，利用公司提供的交易机会及媒介服务，绕开公司私自交易，属于违背诚信交易的“跳单”行为，应按成交价的1%支付中介报酬。

“房地产经纪公司带我看房后，因费用问题买卖没有成功。我与该公司已于2021年9月6日解除中介服务合同。”吕杨表示，他只同意支付1000元的看房辛苦费。

黄赫请求法院驳回房地产经纪公司的诉讼请求。他说：“房地产经纪公司没有与我签订中介服务合同，我的行为也不构成跳单。根据二手房的交易习惯，卖方通常是净收房款，也就是说，中介费等费用由买方承担。而且，房地产经纪公司提供的信息不是其独家发布的，也没有促成购房合同成立。”

法院：

不属于“跳单”，但应付一定报酬

柳城县法院审理后认为，房地产经纪公司确实为吕杨、黄赫提供了一些中介服务，与二人形成中介服务合同关系。该合同对吕杨而言，于2021年9月6日拿回购房资料之日终止；对黄赫而言，于2021年10月29日黄赫在微信中表示终止合同之日终止。

至于吕杨、黄赫的行为是否构成“跳单”，要从以下几方面具体分析：要看二人是否接受过房地产经纪公司的中介服务。二人确实接受过房地产经纪公司一部分中介服务项目，但不是全部；要看公司履行中介服务的行为是否足以完成房屋买卖。公司履行了介绍、议价等义务，但不足以完成房屋买卖；要看双方有无“跳单”违约责任的约定。以现有证据，不足以表明双方约定了“跳单”违约责任；要看二人是否利用公司提供的信息或媒介服务。二人确实通过公司提供的信息渠道认识并洽谈，但二人因公司洽谈贷款一事不成而终止了中介服务合同。

据此，柳城县法院指出，吕杨、黄赫确实在没有房地产经纪公司参与的情况下直接订立了买卖合同，但是在中介服务合同终止一个多月以后才订立的，不足以认定二人存在故意行为。毕竟法律不禁止中介服务合同终止后多长时间内二人可以自主交易，中介服务合同对此也没有具体约定。

房地产经纪公司提供了有限的中介服务，有权获得一定报酬。吕杨、黄赫也确实享受到了公司的一部分中介服务，但二人尚未与公司签订完备的中介服务合同，不足以根据合同判断违约责任。二人在中介服务合同终止一个多月以后自主完成房屋买卖，并非全套享受公司的中介服务而完成的。按公平原则，二人适当各付1000元中介服务费为宜。

柳城县法院作出一审判决：吕杨、黄赫各支付房地产经纪公司中介服务费1000元，驳回公司的其他诉讼请求。

房地产经纪公司不服一审判决，上诉至柳州市中级人民法院，请求柳州市中院撤销一审判决，支持其一审时的全部诉讼请求。

柳州市中院审理后，于不久前作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。（文中人名均为化名）